土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域范围内的城市国有土地、村庄集体土地进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域范围内的土地到达“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

　　土地一级阶段包含“前期手续阶段”“安排施行阶段”和“土地入市阶段”。一般来说，规范的土地一级开发首要子作业阶段包含取得授权、完结立项核准、融资、签定征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁答应证、完结拆迁、市政工程施工答应证获取、市政工程移送、供地检验、本钱与地价审阅、土地入市买卖和一级商场投入收回。实践操作中，这些节点在时刻上存在交叉性。（一）前期手续阶段要害事项

　　a. 前期首要触及三大委办单位：发改委——立项审阅；规划局——规划条件的审阅确认；自然资源主管部分——土地规划的核验。

　　b.一般拿到疆土授权是在前期，此刻土地核验、规划等条件还未确认，许多项目都卡在规划条件的确认上。一般来说，立项核准后规划条件才干底子确认。

　　区县自然资源主管部分—报区县政府出具征地请示或函—报市自然资源主管部分审阅—市建造用地检查小组会审议—报市政府批阅理论上来说，征地早于拆迁，但从实践操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，许多项目刚拿到授权就拆迁了。严格来说，拆迁行为要比及立项核准之后。

　　征地需求经过一系列批阅流程，要上签到省自然资源主管部分，触及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案处理至少需求半年时刻，有些状况下还要处理农转用土地目标的问题。征地需求市自然资源主管部分上报市长签字，赞同后才有或许下发征地批复。

　　2. 拆迁从经历来看，许多一级开发项目很难推进下去的原因是前期手续没处理结束，较少项目是因为拆迁难导致项目难推进，除非项目要求拆迁结束才干入市。

　　3. 土地收储4. 市政建造作业市政建造作业值得重视，许多项目供地条件为七通一平，但许多项目供地时很难到达七通一平，导致许多项目房子卖完了市政作业没有结束，致使影响后期市政配套检验等事项。

　　土地入市阶段需求经过现场检验、地价审阅、其他入市手续处理、土地商场与入市买卖。

　　1. 现场检验2. 地价审阅3. 其他入市手续处理与土地入市土地一级开发项目形式

　　一级开发项目形式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收买储藏项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。尽管项目形式称号存在差异，但实践中有些形式仅仅因为前史原因导致项目形式发生变化，项目性质并未改动。土地二级开发

　　土地二级开发即土地运用者将到达规则能够转让的土地经过流通范畴进行买卖的进程。包含土地运用权的转让、租借、典当等。以房地产为例，房地产二级商场，是土地运用者经过开发建造，将新建成的房地产进行出售和租借的商场。即一般指商品房初次进入流通范畴进行买卖而构成的商场。

　　以房地产开发为例，从开发、建造、运营、处理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研讨和项目决议计划阶段、建造前期预备阶段、建造阶段、出售阶段和交付运用阶段。

　　房地产开发项目经董事会同意开端立项后，转由企业战略开展研讨室进行可行性研讨。

　　可行性研讨的底子意图是完成项目决议计划的科学化，削减或防止出资决议计划的失误，进步项目开发建造的经济、社会和环境效益。

　　可行性研讨的首要内容有：(1)项目概略；(2)开发项目用地的现场查询及动迁安顿；(3)商场剖析和建造规划的确认；(4)规划规划影响和环境保护;(5)资源供应及本钱运作计划；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发形式、安排机构、岗位需求、处理费用的研讨；(8)开发建造节点计划；(9)项目经济及社会效益剖析；(10)结论及主张。

　　可行性研讨小组成员由经济师、商场剖析专家、房地产专家、修建工程专家、财会师及律师组成。

　　1. 出资时机研讨。该阶段的首要任务是对出资项目首要是土地进行开端了解和意向性商洽，并对出资项目或出资方向提出主张，即在必定的区域和部分内，以自然资源和商场的查询猜测为根底，寻觅最有利的出资时机。出资时机研讨适当大略，首要依托抽象的估量而不是具体的剖析。假如时机研讨以为可行的，就能够进行下一阶段的作业。

　　2. 开端可行性研讨，亦称“预可行性研讨”。在时机研讨的根底上，进一步对项目建造的或许性与潜在效益进行证明剖析。

　　3. 具体可行性研讨，即一般所说的可行性研讨。具体可行性研讨是开发建造项目 出资决议计划的根底，是在剖析项目在技术上、财政上、经济上的可行性后作出出资与否决议计划的要害进程。

　　可行性研讨按5个进程进行：(1)项目公司承受托付或集团公司董事会立项；(2)查询研讨；(3)计划挑选与优化；(4)财政点评和经济点评；(5)编制可行性研讨报告。

　　2. 城市功用、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、日子服务设备等公共修建的建造和改造；

　　3. 环境办理，如扩展绿洲、办理污染工程等。因而，城市房子拆迁是伴随着城市建造项目进行的，是城市建造的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建造项意图前期作业阶段。

　　6. 拆迁安顿计划和计划；（拆迁红线范围内房子面积、户数、性质、用处等底子状况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权明晰的安顿用房证明；拆迁补偿资金来历及预算资金额度。）

　　（一）申办项目选址定点，取得《建造项目选址意见书》和《建造用地规划答应证》，取得《建造项目选址意见书》的附件：规划规划（土地运用）条件。

　　（二）持规划计划和修建计划图纸到建管处请求修建计划报建，取得修建核位红线图和施工图。

　　（四）申办《建造工程规划答应通知书》，处理结束后凭此通知书到建管部分处理《施工答应证》。建造工程施工至正负零时，持通知书等相关材料申办《建造工程规划答应证》。持修建红线图到市城管局固体废弃物处理处交纳垃圾处理费。

　　（五）建造项目报建挂号，请求招标，处理招标招标手续，确认勘测、规划、监理、施工部队。

　　商品房预售施行答应证准则。商品房预售答应证一年一换。未取得《商品房预售答应证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产处理部分处理预售挂号，取得《商品房预售答应证》。

　　（一）请求竣工检验，取得《修建工程竣工检验存案证》。属成片开发小区的，还应请求归纳检验。

　　建造工程竣工检验后3个月内，建造单位应向原同意的城市规划行政主管部分申报建造工程规划检验。

　　开发建造单位应当与物业处理企业缔结前期物业处理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业处理企业缔结物业处理服务合同收效时停止。

　　图1：国内工业地产运营的五大特征形式一、以纯地产开发为主的形式：联东U谷

　　联东集团创立于1991年，以“联东U谷”为中心品牌，专心园区工业运营、服务中小制作企业，已在全国 40 多个城市出资运营工业园区超越210个，引入制作业企业和科技型企业超越11000家。

　　联东U谷以工业归纳体和总部基地为主，包括独栋工作、研制中试、规范厂房等产品形状。这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。

　　首要盈利形式：物业租售(物业以独栋工作为主)+增值服务(设有专业化的服务渠道以供给增值服务和配套服务)，其间以物业租售收益为主，如图3所示，物业租售收益可达65%。此外，物业租售形式，一般是6+2+2(60%出售、20%租借、20%协作运营)规范或4+3+3(40%出售、30%租借、30%协作运营)规范。

　　华夏美好，我国抢先的工业新城运营商，成立于 1998 年，前期致力于河北省内的城市住所开发，自2002 年开端运营固安工业园区，随后逐步向工业地产开发商转型。现在该公司运营工业新城已布局于长三角、珠三角、华夏城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2018年，华夏美好出售收入1627.6亿元。财物规划已达4097亿元。

　　在工业新城开发与运营中，华夏美好充分发挥工业渠道的优势，整合各方工业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府供给以工业规划、服务与导入方面的服务。经过一系列的操作，从前期开发及后续运营的方面获益平等取得，成功把短期的一次性房地产开发改变成长期且可继续的园区运营。

　　图4：华夏美好作为渠道的运营形式首要盈利形式：一是经过垫支园区前期开发、根底设备建造费，取得政府10%～15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定财物出资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发收入;四是园区土地增值收益。现在，华夏美好因扩张太快等原因已堕入债款危机，但其在园区招商运营上的对职业的奉献不能忽视。

　　张江高科技园区，被誉为我国硅谷，成立于1992年7月，坐落上海浦东新区中南部，是国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个要点开发区域。受限于土地状况，2014年张江高科施行对外轻财物输出，提出以“科技投行”作为战略开展方向，着力打造新型工业地产营运商、面向未来高科技工业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。2018年张江高科经营收入11.5亿元，其间出资收入奉献挨近40%，赢利奉献超越50%，强化了出资在营收和赢利奉献中的重要位置。

　　张江高科大力推进工业出资，要点完成天使、VC、PE到工业并购的全出资链布局：针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接出资、参股基金出资、处理基金出资等多种方法精准出资，并经过与武岳峰基金、金浦基金、经纬本钱、源星本钱等协作，施行从天使、VC、PE到工业并购的全出资链布局。经过“出资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储藏一批”，构成了工业出资的良性翻滚循环。

　　图5：张江高科工业出资的全出资链布局示意图四、以专业服务为特征的形式：亿达我国

　　亿达我国自1998年开端，深耕大连、武汉，要点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活泼区，先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目;2014年6月27日在香港联交所主板上市。

　　亿达我国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT形式的定制阶段到全工业链的整合服务，直至今日的保姆形式服务，其成功将园区开发和运营功用剥离，从而更专心以招商运营、物业处理、增值服务等轻财物运营的专业服务形式。如：亿达我国在大连软件园打造时更要点打造技术服务方面的功用。

　　图6：亿达我国在园区运营上供给专业服务(以大连软件园为例)五、以金融退出机制为特征的形式：金地商置

　　金地商置成立于2013年，香港上市公司，金地集团成员企业，是一家集地产归纳开发和财物处理渠道为一体，专业从事商业中心归纳体、工业园镇、精品住所、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发出售、出资处理和服务运营的开发商。

　　值得一提的是，在工业地产范畴，金地商置完结了我国榜首单文创园区ABS——上海8号桥项目ABS，完成工业地产证券化，这也为国内其他工业地产运营商在盈利形式上供给另一条成功的路途。

　　上海8号桥项目由启客运营十余年，商区老练且租金来历安稳，租金年均增加超越7%，在2016年10月被金地商置收买。金地商置运营一年多的时刻后，联合嘉实本钱和稳盛出资，以8号桥项目未来租金收入作为支撑，于2017年11月在金融商场发行了ABS产品，发行量为4.2亿元，提早变现了未来3.5年的租金收入，成功经过金融手法等一系列操作完成资金的快速回笼。

　　图7 上海8号桥项目财物证券化进程示意图来历：最高人民法院司法案例研讨院大众号