原标题：房地产破产企业续建式重整的实践探究——柳州市亚泰房地产开发公司重整案
房地产企业破产案子采纳续建式重整的，应当留意使用以下方法方法：一是重整出资人由债款人遴选，即依据事前公示的条件、规范和债款人自愿报名，在债款人中安排树立遴选委员会，由债款人来择优选定运营团队。二是整合续建、出售、物业服务等环节，传统形式将续建人、出售者、物业服务者分隔遴选，本案采纳整合形式，出资人以续建、出售及物业三家公司联合的方法获得了大都债款人的认可。三是出售反哺续建形式，出售资金在付出续建费用后可用于清偿债款，有利于加速出资 人资金回收周期，完结财物有用盘活。四是树立常态化“府院联动”机制，本案由柳北区政府主要领导牵头树立专案和谐组，经过和谐各功用安排，该项目相关复工手续逐个处理下来，复工3个月后获得预售资历。 经过举行税收和谐会，并展开现场办公，为该项目争夺了相关税收优惠。
柳州市亚泰房地产开发有限责任公司(以下简称亚泰公司)树立于 2009年12月9日，注册本钱人民币1000万元。公司仅有“财富现代城”一个项目，该项目周边配套老练，人流量较大，总占地面积12,753.92m2,总修建面积62,510m2,曾为当年柳州十大民生工程、商贸工程之一。该项目主体工程已封顶，但由于股东内部矛盾等许多原因，运营情况继续恶化，该项目于2014年被逼罢工,并产生了很多诉讼。
受理破产请求时，亚泰公司账户余额根本为零。评价陈述显现，亚泰公司的财物 在2018年8月20日的评价值为221,494,654元（财物包含在建工程及土地使用权）。审计陈述显现，以2018年7月23日为基准日，亚泰公司财物总额为230,360,817.56元，负债总额为439,466,776.52元,财物负债率为190. 77%。经债款申报,开端确定债款超6亿元，财物负债率高达300% 。
按传统的破产清算或转让型重整会存在三大妨碍:一是出售亚泰公司中心财物在建工程首要需面对巨额税收本钱，且因触及许多行政答应改变及从头处理事项，其时刻本钱远高于净地开发，出资人不愿意经过购买财物的方法完结清算。二是亚泰公司仅有一个开发项目并无其他土地资源，而项目地上修建受限于政府规划容积率约束,项目可出售面积的收益在按份额清偿债款后无法满足一般重整出资人对资金报答的合理要求。三是企业还存在许多隐形债款，重整出资人继续运营将面对债款添加的危险，必然下降亚泰公司现有债款清偿份额。出资人在商业判别上购买在建工程的价格必定考虑资金长时刻积压的本钱，购买志愿和价格都较低。办理人测验在网上拍卖渠道挂网整体出让时，无人问津。
亚泰公司破产案触及债款人逾200人，申报债款逾6亿元,且触及很多的购房散户和拆迁安顿户，社会重视度高,维稳压力大。亚泰公司严峻资不抵债，剩下财物及 中心财物仅为土地使用权和在建工程,即“财富现代城”项目，且该项目主体工程已封顶。若径即将财物变卖,因在建工程价值较低，且从项目客观存在的各种现状来看, 恐变现困难或价值显着贬损,下降清偿率。合议庭经过调研，以为该项目触及拆迁安顿:需安顿回迁户总面积近9000m2,绝大大都债款人提出了交房要求,其背面很多的回迁户债款人是无法逃避的一大社会问题。该项目地段具有较为显着的区位优势, 且普年来柳州楼市炽热，若能引入本钱续建，将“烂尾楼”变成商品房交给是最优选 择，可以确保回迁人的合法权益，并且“烂尾楼”变成商品房出售，价值也会大大进步，能最大极限提髙清偿率，削减债款人的丢失，有利于保护社会安稳。
2018年6月27日，依据履行案子请求人黎某的请求，柳州市中级人民法院裁决 本案由柳州市柳北区人民法院审理。柳北区人民法院受理破产清算案子后，于2018 年9月27日安排举行了第一次债款人会议。清算过程中，结合2018年柳州市房地产现有市场行情及上文剖析的重整形式的挑选,亚泰公司釆取续建重整的方法存在较多利好要素，且经过续建式重整可以确保回迁人的合法权益，并最大极限进步清偿率,削减债款人的丢失。依据实际情况和当事人的请求，于2019年1月柳北区人民法院裁决受理亚泰公司的破产重整请求。但在2019年1月18日的第2次债款人会议上，第一次重整计划在担保债款组和一般债款组表决未经过。
第2次债款人会议后，法院与办理人活跃寻觅债款人会议表决未经过的原因。 合议庭成员将各类债款人进行分类，合议庭成员更自动地与各类债款人进行了自动详尽的交流了解作业，并依据各类债款人的定见调整亚泰公司的重整计划及出资人遴选计划。调整后的重整计划在2019年3月20日第三次债款人会议上简直全票经过。计划经往后,债委会和办理人当即执行重整计划，依据事前公示的条件、规范和债款人自愿报名，在债款人中安排树立了遴选委员会，择优选定运营团队，开端施行重整计划。出资人以续建、出售及物业三家公司联合的方法，并以3000万元的确保金获得了大都委员的认可。2019年3月22日，柳北区人民法院作出“（2018）桂0205 破1号之一”民事裁决书，裁决同意亚泰公司重整计划，并停止重整程序。
2019年9月28日，“亚泰财富现代城”项目顺畅开盘，标志着柳北区人民法院首例破产重整案子，也是柳州市首例以续建式重整方法重整成功的房地产企业破产重整事例，在终究处理的道路上,又迈出了坚实的一步，获得了杰出的社会效果和法令效果。
在建工程续建是一项系统工程,尤其是进入破产程序后，资金来源问题是续建工程的首要问题也是关键问题，能否处理资金来源的问题直接影响着亚泰公司是否能进入重整程序。亚泰公司的在建工程“财富现代城”虽已封顶,但因股东内部矛盾等 许多原因，运营情况继续恶化，严峻资不抵债，亚泰公司自身已无“造血”功用，其财物情况和信誉情况也很难经过金融借款或民间假贷的方法获得新鲜血液，再加上该项目于2014年起罢工，长达4年的“烂尾楼”形象深化民意，进步社会出资人的决心也绝非易事。
破产作业不仅仅法令问题，更是社会问题。破产作业中的许多业务已远超法院的职权范围。“财富现代城”已于2014年罢工，若想要复工续建，最直接的问题便是修建工程施工答应证等证照及行政答应现已过期，且还触及土地规划、房产过户、税费减免、工商刊出挂号等问题，需求疆土、住建、规划、财税、消防等相关部分合作。涉房破产作业需求耗费很多的人力、物力、财力，尤其是在建工程续建时除由办理人担任施行外，更需求法院的辅导和谐、政府的支撑合作，且仅政府一方就存在部分与部分之间的和谐问题,想要到达三者相互和谐通力整合在实务中还需求进一步探究。
本案中环绕于续建工程之上杂乱的法令关系是复工续建的难点。续建资金的性质确定、建造工程价款的优先受偿、典当债款的优先受偿、破产债款的清偿次序、回迁户及国有土地上非商品房“业主”的权力确保等问题都是续建工程中的法令妨碍。亚泰公司的债款人触及员工债款人、税务征收机关、业主债款人、回迁户债款人、建造工程债款人及其他债款人。各种债款人之间的价值抵触和利益洽谈问题有必要慎重对待。尤其是业主债款人和回迁户债款人触及了物权和生存权的保护，在案子处理时要充沛考虑他们的合法权益。
为了合作续建式重整的适用，进步破产重整的成功率，柳北区人民法院在适用续建式重整的一起使用四大立异形式。一是“重整出资人由债款人遴选”形式，即依据事前公示的条件、规范和债款人自愿报名，在债款人中安排树立了遴选委员会，由债款人来择优选定运营团队，挑选债款人定心满足的出资人。二是“续建出售物业服务 :合运营”形式，传统的遴选将续建人、出售者、物业服务者分隔遴选,本案中采纳整 ，形式，出资人以续建、出售及物业三家公司联合的方法，并以3000万元的确保金获得了大都委员的认可。三是“出售反哺续建”形式，出售资金在付出续建运营费用后可用于清偿债款，有利于加速出资人资金回收周期，削减出资人的总出资额，更利于招引出资人参加破产重整然后增强竞赛，完结财物有用盘活，进步债款人清偿利益的意图。四是“一般债款差额受偿”形式，一般债款模仿破产清算的清偿份额基础上获得显着进步，为很多的小额债款人化解清偿难题，保护了社会的安稳。
推动破产程序不只要处理好法令问题，更重要的是在进行债款人债款整理、完结出清或债款人重生的过程中妥善处理各类社会问题。不只需求法院强化在续建工程中的司法确保，更需求政府的支撑与和谐。房地产破产企业牵涉利益广泛、维稳使命深重，应树立常态化的“府院联动机制”。本案中由柳北区主要领导牵头树立了专案和谐组，对案子发生后需求和谐的问题随时进行评论和谐。亚泰公司重整选取出资方仅仅向成功迈开了第一步，由于项目拖的时刻太长，该项意图大都答应均已过期， 项目面对着许多从头办证的难题。经过专案和谐组开会和谐后，柳北区政府及各政府安排的和谐加速相关证照的处理，在“亚泰财富现代城”复工3个月内获得预售资历。在市有关功用部分及柳北区党委、政府及出资人、办理人的多方尽力下，有关该项意图相关复工手续逐个处理下来。不只如此,在建工程复工面对着巨额税费的问题,柳北区人民法院经过跟税务局和谐，举行了税收和谐会，并展开了现场办公，随时处理亚泰公司的税收问题，为“亚泰财富现代城”争夺相关的税收优惠。
涉房破产企业在建工程的续建有必要确保整体债款人的知情权，充沛尊重债款人 的志愿，发挥债款人代表、债款人会议（债款人委员会）的效果，扩展债款人决议计划主张权。债款人是破产重整最亲近的集体，经过向债款人融资、凭借债款人力气招商引资,由债款人决议是否续建及续建的融资形式、由债款人监督续建作业,凭借债款人代表引导债款人心情等,充沛合理使用债款人的力气，完结债款人会议（债款人委员会）的功效最大化。例如，本案亚泰公司第2次债款人会议的重整计划不经过，便是由于没有对各类债款人的需求进行剖析与汇总,本案合议庭自动与各类债款人代表进行交流，调整重整计划及出资人遴选计划，由债款人来选任出资人,活跃发挥债款人在重整程序中参加度及重整出资人资金和办理方面优势，获得各类债款人对重整计划的共同支撑,重整计划终究在亚泰公司第三次债款人会议上得到高票经过。
兰斯斯：广西柳州市柳北区人民法院归纳办公室，五级法官助理。回来搜狐，检查更多