现在做新项目的出资测算，一般都需求各部分的合作完结，一般来说规划部供给强排目标、本钱部供给各项本钱、营销部供给价格和回款节奏、运营部供给要害节点，我们依照测算模板的要求录入数据，出资部担任土地款和付出节奏并进行统稿，财务部进行终究的检查才算终究成稿。
可是实践上，有些时分出资只需做一个简略测算进行开端研判，不需求太精准，若次次都劳烦各部分搭档，第一时刻上或许来不及，第二有时分没必要劳师动众，所以拓宽狗自己把握一些其他部分的根本技能仍是很有必要的。
1、土地费用 。土地费用包含乡镇土地出让金，土地征用费或拆迁安顿补偿费。房地产开发企业获得土地方法有三种：协议出让，投标出让，拍卖出让。现在根本今后两种方法为主。跟着国家对土地宏观办理方针趋紧，经过拍卖方法获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有用方法。现在在我国乡镇商品房住所价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费首要指房子开发的前期规划，规划费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个本钱构成中所占份额相对较低，一般不会超越6%。
3、修建装置工程费。修建装置工程废纸房子制作进程中所产生的修建工程，设备及装置工程费用等，又被称为房子修建装置造价。他在整个本钱构成中所占份额相对较大。从我国现在状况看，约占整个本钱的40%左右。4、市政公共设备费用 市政公共设备费用包含基础设备和公共配套设备建造费两部分。基础设备建造费首要指路途，自来水，污水，电力，电信，美化等的建造费用。公配套设备建造费用指在建造用地内建造的为居民供给配套服务的各种非营利性的公用设备（如校园，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设备（如粮店，菜市场等商业网点）等所产生的费用。他一起还包含一些比方煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发本钱构成中，该项目所占份额较大，我国一般在20%~30%左右。
5、办理费用。办理费用首要是房地产开发企业为安排和办理房地产开发运营活动所产生的各种费用，它包含办理人员薪酬，差旅费，办公费，保险费，员工教育费，养老保险费等。在整个本钱构成所占份额很小，一般不会超越2%。
6、借款利息。房地产因开发周期长，需求出资数额大，因而有必要凭借银行的信贷资金，在开发运营进程中经过假贷筹集资金而应付出给金融机构的利息也成为开发本钱一个重要组成部分。但它的巨细与所开发项目的巨细，融资额度的多少有密切关系，所以占本钱构成份额相对不稳定。
7、税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建造有关的税收包含房产税，乡镇土地使用税，犁地占有税，土地增值税，两税一费（增值税，城市保护建造税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商出资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，首要由地方政府和各级行政主管部分向房地产开发企业收取的费用，项目繁复且不规范。包含比方征地办理费，商品房买卖办理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发办理费等。在我国现在房地产开发本钱构成中所占份额较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用。其他费用首要指不能列入前七项的一切费用。它首要包含出售广告费，各种不行预见费等，在本钱构成中一般不会超越10%。
今日我们先从本钱条线开端说起…..数据规范是根据前史项目经验总结而来，都是有据可依 ，算是比较牢靠，可是项目差异比较大，各位小伙伴不要照搬，大体阅读下领会一下准则即可。
1.2 有票土地相关税费（契税、印花税等）：契税3%-4%，全体税费可依照4.05%核算；
2.1 勘察测量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘察测量的费用；独自规范：3元/平米，山地项目为6元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)
2.2规划规划费：含项目项目总体规划规划费、规划概念规划费、计划规划费、施工图规划费、市政配套规划（景象、小市政）、审图及专业规划参谋等费用（不含样板间规划费）独自规范：高层/低层20-60元/平米（区域不同差异很大），山地项目100元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)
2.3报批报建费：包含惯例报建费如城市建造配套费、根据实践情再交纳费用、可回来费用及特别收费等，各区域本钱差异较大；独自规范：区域差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)
2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场所平坦费独自规范：10元/平方米，山地项目添加150-300 元土石方平坦及挡墙砌筑等费用；计费基数：报规面积（地上+地下)
2.5暂时设备费：暂时场所和办公费独自规范：10元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)
一般依照业态进行归集，而单类业态构成由多个目标叠加而成，在核算方法上，地上本钱+地下本钱+级配本钱=算计本钱；
（1）单体地下本钱（不包含车库面积，投影地下室）独自规范：3700元/平米（参阅北京某项目，具体视项目状况而定）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上本钱独自规范：1800元/平米（参阅北京某项目，具体视项目状况而定）计费基数：单体地上面积为核算简洁，(1)（2）归纳核算可得出结构本钱：约1900元/平米计费基数：选用报规面积（地上+地下）
（3） 级配本钱：根据产品线层次，不同等级因用材不同，本钱差异较大，首要差异表现在外窗和外立面；独自规范：300元/平米、400元/平米不等
（1）单体地下本钱（不包含车库面积，一般不超越地上面积的10%） 独自规范：3500元/平米（参阅北京某项目）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上本钱 独自规范：1800元/平米（参阅北京某项目）计费基数：单体地上面积为核算简洁，(1)（2）归纳核算可得出结构本钱：约1900元/平米计费基数：选用报规面积（地上+地下）
（3） 级配本钱：小高层级配产品与高层挨近，略高于高层；独自规范：300元/平米、500元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)
（1）单体地下本钱（投影地下室）独自规范：2600元/平米（参阅北京某项目）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上本钱独自规范：1800元/平米（参阅北京某项目）计费基数：单体地上面积为核算简洁，(1)（2）归纳核算可得出结构本钱：约1800元/平米计费基数：选用报规面积（地上+地下）
（3） 级配本钱：洋房产品因产品层次略高，级配本钱高于高层 独自规范：500元/平米、600元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)
（1）单体地下本钱（一般不超越地上面积的30%） 独自规范：2500元/平米（参阅北京某项目）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上本钱 独自规范：1700元/平米（参阅北京某项目）计费基数：单体地上面积为核算简洁，(1)（2）归纳核算可得出结构本钱：1900元/平米计费基数：选用报规面积（地上+地下）
（3） 级配本钱：叠拼产品因产品层次略高，级配本钱高于高层 独自规范：根据修建风格550元/平米、600元/平米、700元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)
（1）单体地下本钱（一般不超越地上面积的40%）单规范：3000元/平米（参阅北京某项目）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上本钱 独自规范：1900元/平米（参阅北京某项目）计费基数：单体地上面积为核算简洁，(1)（2）归纳核算可得出结构本钱：2200元/平米计费基数：选用报规面积（地上+地下）
PS：影响建安本钱的要素许多，比方岩土状况，安装率份额，绿建要求等。具体状况要视土地自身规划条件而定。
3.7 特别科目有些费用或许有一些特别装备，需求独自进行核算，规范参阅如下：
（1） 精装饰独自规范：按层次差异较大，600元、1000元 、1600元、3000元不计费基数：（地上面积+附赠面积）*0.85
（2） 太阳能房顶集热式费用规范：4500-6000/户( 分业态核算户数）阳台分户式费用规范：3000-4000/户
包含给排水体系，采暖体系，燃气体系，供电体系及高低压设备，智能化体系工程建造费用，区域差异较大，分为220--450不等，北京东部归纳本钱240元/平米；
（4）供电体系及高低压设备：电力体系归于额度最高的科目，120-140元/㎡；
（5）智能化体系：高层产品10元/㎡，低层产品20元/㎡；以上5项计费基数：报规面积（地上+地下)
首要需求对景象用地的概念做一个界定，修建用地规模红线%修建基底占地面积和市政路途外部分总称景象用地，景象用地的硬景软景调配考虑依照7：3开；独自规范：景象工程造价会根据风格的同而差异很大，分为250、350、500元/㎡不等；计费基数：红线用地面积--修建投影面积-市政路途面积-（约为总占地70%）
（1）车库：依照车库类型分为一般车库和人防车库，人防车库需求设置人防设备、人防门等，本钱稍高；独自规范：一般车库 2800元/㎡ ，人防车库 3100 元/㎡；计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下/地上约30%）
（2）配套商业：首要是以毛坯交房的低层商业为准，根据风格的不同本钱存在必定差异；独自规范：一般风格3000元/㎡左右，法度风格3500元/㎡计费基数：根据商业实践修建面积为主，一般为地上面积；（若商业归于高层1F，留意总面积不要重复核算）
（3）会所：根据项目定位，会所高端项目中呈现，一般来说会所多为精装饰，所以本钱规范比较高；独自规范：考虑3000元/㎡的装饰本钱，一般风格本钱6700元/㎡，法度风格7000元/㎡计费基数：根据商业实践修建面积核算
（4）配建小学、幼儿园：一般为低层产品，产品多为精装独自规范：教学楼2300-2500元/㎡ ，体育馆2700元/㎡计费基数：根据实践修建面积核算，一般为地上
归于开发直接费大类，某些区域参阅规范如下：独自规范：监理费20元/㎡，预结算编制费15元/㎡，归纳35元/㎡；计费基数：报规面积（地上+地下）
占用税税首要包含增值税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、犁地、个人所得税以及契税等。
增值税触及转让无形资产和出售不动产(包含出售修建物或构筑物、出售其他土地附着物)两个税目，税率是9%或征收率3%。
转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与别人，视同出售不动产。在出售不动产时连同不动产所占土地的使用权一起转让的行为，对比出售不动产交税。以不动产出资入股，参加接受出资方利润分配、一起承当出资危险的行为，不征增值税。但转让该项股权，应按本税目交税。土地租借和不动产租借，不按转让无形资产和出售不动产交税，而是依照租借业税目交税。土地一切者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地一切者的行为，不征增值税。在出售不动产时连同不动产所占土地的使用权一起转让的行为，对比出售不动产交税。
（3）交税地及交税时刻交税人出售不动产、转让土地使用权，向土地房子所在地主管税务机关申报交纳增值税。
增值税的交税责任产生时刻，为交税人收讫经营收入金钱或许获得讨取经营收入金钱凭据的当天。交税人转让土地使用权或许出售不动产，选用预收款方法的，其交税责任产生时刻为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，交税责任产生时刻为不动产一切权搬运的当天。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开经营税改征增值税试点的告诉》（财税【2016】36号）附件3经营税改征增值税试点过渡方针的规则：“五、个人将购买缺乏2年的住宅对外出售的，依照5%的征收率全额交纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住宅对外出售的，免征增值税。上述方针适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的区域。个人将购买缺乏2年的住宅对外出售的，依照5%的征收率全额交纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非一般住宅对外出售的，以出售收入减去购买住宅价款后的差额依照5%的征收率交纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的通晓住宅对外出售的，免征增值税。上述方针仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
计税根据是交税人转让房地产所获得的增值额。增值额为交税人转让房地产获得的收入减除《法令》和《细则》规则的扣除项目金额后的余额。
核算公式为：房产税年应交税额=房产原值(评价值)×(1-30%)×1.2%
印花税是对在经济活动和经济交往中书立、秉承印花税暂行法令所罗列的各种凭据所征收的一种兼有行为性质的凭据税。
（2）土地使用权出让转让书立的凭据(合同)暂不征收印花税《关于印花税若干方针的告诉》财税[2006]162号第三条规则，按产权搬运书据征收印花税);
（3）在土地开发咨询、施工、收购、房产出售、租借活动中所书立的合同、书据等，应依照印花税有关规则交纳印花税;
（4）进行房子买卖的，签定的购房合同应按产权搬运书据所载金额万分之五交纳印花税，一般在房地产买卖活动一起收取;
占用犁地建房或许从事非农业建造的单位或许个人，为犁地占用税的交税人，应当依照本法令规则交纳犁地占用税。
(一)人均犁地不超越1亩的区域(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元;
个人所得税是以个人获得的各项应税所得目标征收的一种。付出所得的单位或许个人为个人所得税的扣缴责任人,依照税法规则代扣代缴个人所得税,是扣缴责任人的法定责任。
房地产企业除了企业一般的个人所得税事务以外，特别的便是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税状况。
契税是对在中华人民共和国境内搬运土地、房子权属时向接受土地使用权、房子一切权的单位和个人征收的一种税。
大连市现在土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，一般住所转让税率为1.5%，非一般住所转让税率为4%。
其他费用首要包含：行政办理费用（首要是团队薪酬及相关报销费用等），以及出售相关费用（首要是营销推行费用）。
前者一般在1.5-2.5%左右；后者一般在2.5%左右，不同的公司距离较大。