房子有两个重要的特色，第一个是它有产品的特色，表现为买卖，买卖就需求按揭。第二个特色是它有财物的特色，表现为可典当。因而，在房产范畴按揭和典当是必需求搞清楚的两个概念。

　　在房产出资范畴，当咱们说起借款时，默许都指的是向银行借钱。千万要留意，不到万不得已，肯定不要简单找银行之外的其他债权人处理借款，比方小贷公司、信托公司、典当行等等。这些非银行金融组织发放的借款，一般利率都很高，还或许有各种类型的手续费，最令人忧虑的是这些组织的资质良莠不齐，假如碰到涉嫌欺诈的“套路贷”，就愈加追悔莫及了。

　　有典当的叫做典当借款，典当物一般是房产，也有轿车、机器设备等等；没有典当的叫做信用借款，在这里我没不做议论。

　　典当借款又细分为两种，一种是一般意义上的典当借款，其他一种比较特别，也便是按揭借款。

　　最大的差异，是借款发放给你的时点不同。按揭借款是你买房子时才干请求的借款，用于支付一部分的房款，这部分房款由你请求按揭借款的银行直接支付给房东。而典当借款是你现已把房子买到手了，房子现已在你的名下了，你拿着房产证去找银行，把房子典当给银行，银行借给你一笔钱，这个叫做典当借款。

　　典当借款假如是用于公司运营过程中支付货款、设备款等等的，这种就叫做典当运营借款；假如是用于日子中日常消费的，比方装饰房子、添加家具家电、购买珠宝首饰、轿车游艇的，这种就叫做典当消费借款。

　　首套按揭的利率最低能够做到基准利率的9折，也便是4.41%。哪怕是二套按揭，利率也只需基准利率的1.1倍，也便是5.39%。假如处理公积金组合借款，公积金借款的那部分利率只需3.25%，能够说是十分低了。

　　按揭借款最长能够做到30年期等额本息，这样就能够把月供的金额操控在一个比较低的水平，和低利率组合，大大减轻了还款压力。

　　在按揭借款的授信年限里，能够每月按步就班低依照正常月供还款，就这么一向换下去，中心不需求提早偿还更多的本金。

　　首套按揭在上海最高能够批到6.5成，在南京、杭州这样的典型二线成，而有几个房价较低的二线 批阅相对简单

　　只需不是借款人有太严峻的不良记载，按揭借款都是相对比较简单批阅的。因而，房产出资中，在可行的条件下，只需按揭借款能够贷到房价的5-8成，都应该优先考虑按揭借款。正常状况下，首套按揭借款都能够批到房价的至少6成以上；而有些状况下，二套按揭借款也能够批到房价的5-6成，这种状况下，二套按揭借款也是彻底能够运用的。假如有条件运用公积金组合贷，主张挑选组合贷，进一步下降借款利息本钱。

　　按揭借款的运用，存在一个 “ 认房、认贷 ” 的问题。现在，绝大多数一二线城市在批阅和发放按揭借款时都履行 “ 认房又认贷 ” 的方针，也便是说，假如家庭名下现已在当地有至少一套房，或许家庭名下现已处理过至少一次按揭借款，不管这笔按揭借款现在现已结清仍是没有结清，都不能再依照首套按揭的成数和利率请求按揭借款了。所以，关于彻底没有运用过按揭借款的男女双方来说，最优化的方法是男女双方在非成婚状态下各自别离请求一笔首套按揭借款，这样能够贷足更多的金额、取得最优惠的利率，还有节约契税的优点。

　　需求留意的是，买房的过程中，即便手头资金比较足够，假如依照借款方针和借款人的资质，按揭借款能够贷足成数，则应该静或许贷足，而不是支付更高份额的首付。

　　这是因为，更高的借款成数能够让咱们买进总价更高、面积更多的房子，就算因为现金流缺乏，不愿意买入太多的面积，咱们手头的资金一般也都比较简单就能够取得高于按揭借款利率的低危险安稳报答。并且按揭借款是能够提早偿还部分或悉数借款本金的，哪怕将来手头资金没有其他去向，也具有提早还款的灵敏性，这么做进可攻退可守。

　　请求按揭借款时，银行信贷员或许会问询期望运用等额本息仍是等额本金的还款方法。前者的月供坚持不变，后者每个月偿还的本金金额坚持不变，但月供金额一开始要比等额本息方法高，随后逐月递减。和上一段相同的道理能够得出结论：等额本息的还款方法要优于等额本金，任何时候都应该优先挑选等额本息。

　　知道了一笔借款的利率、年限和金额，就能够十分快速的在 Excel 里用 PMT函数把等额本息的月供金额核算出来。别离是折算到按月的利率、折算到按月的年限，以及借款金额。

　　第二、年限比按揭借款要短，干流产品是20年期等额本息，也有30年期的，但支撑的银行比较少，其它条件也不必定那么优惠。

　　第三、还款方法比较多样灵敏，有的和按揭借款差不多，能够在授信年限内，按月偿还月供即可，不需求提早偿还本金；也有的需求每过一年或几年就进行一次部分或许悉数本金的偿还，再贷出来。少部分典当借款产品还支撑先息后本的还款方法，能够减轻还款压力。

　　第四、额度适中，五成以内比较好批，而六成乃至七成的典当借款批阅起来就有必定的难度，对借款人的征信资质、财物负债状况等要求相对比较高。

　　已然按揭借款有这么多的优点，为什么咱们还要运用看起来个方面都不如按揭借款的典当借款呢？

　　举个比如，咱们买一套300万的房子，请求了一笔按揭借款195万，利率4.9%，30年期等额本息，月供1.1万。过了十年，房子涨到了1000万，借款还剩158万。

　　这时候，咱们请求一笔典当借款，来替换掉原先的按揭借款。典当借款的金额是600万，利率6.37%，30年期等额本息，月供3.7万。尽管月供添加了2.6万，大额定取得了 600 - 158 = 442 万的资金，又能够滚雪球树立更大的仓位了。

　　那么，这额定的442万的资金，利率本钱是多少呢？是6.37% 吗？其实不止。因为原先那 158万的资金本钱也从4.9% 上升到了6.37%，这部分添加的本钱要平摊到额定取得的442万资金上面去。经过内含报酬率 IRR函数能够准确核算出额定取得的这部分资金的利率本钱，大约是8%左右。这在房产出资中，算是一个能够承受的资金本钱。

　　咱们需求留意的是，因为典当借款相关于按揭借款来说，利率较高、年限较短，它的月供就比相同金额的按揭借款要高不少。因而，运用典当借款时，要特别留意现金流状况，细心核算清楚，保证做完之后的财务结构是自己现在的现金流能够正常支撑的。

　　要请求6-7成这样的成数较高的典当借款，大多需求向信贷中介服务组织支付借款金额的1-2%不等的服务费用；而请求不超越五成，一般能够直接与银行信贷员对接处理。

　　因为这额定的1-2成资金需求额定支付服务费用的本钱，群众人群仍是以操控全体资金本钱为优先，一般并不寻求成数上的极致；操作比较精密的出资者则能够考虑支付必定的本钱来贷足最高的成数，树立最大的仓位。

　　现在市场上的干流典当借款产品都是个人运营借款的方法，这也是咱们比较引荐的方法。消费借款在方针层面并不受欢迎，空间或许也将越来越窄，额度和安稳性上都没有优势，主张能够不做考虑。

　　在详细产品的挑选上，仍是应该利率为重，优先挑选哪些利率比较低的典当借款产品。可是，有 一个十分重要的条件，那便是还款方法有必要比较优质。最好的还款方法当然是长年限的先息后本，在适当长的若干年内每个月都只还利息，不还本金。但这样的还款方法在市场上根本现已隐姓埋名了，现在比较干流的相对较好的还款方法仍是20年期乃至30期的等额本息。

　　留意，有些每年都需求偿还本金，再贷出来的典当借款产品，利率很低，看起来十分诱人，但这种产品的安稳性一般比较低，每年本金偿还进去今后，都有不再贷得出来的危险。因而，咱们主张除非你的资金十分雄厚，不然仍是尽量防止运用这种产品。

　　假如名下有多套房需处理典当借款，能够咨询市面上口碑比较好的信贷参谋，获取最优的处理次序途径。一般，会先处理利率低、条件优的好产品，因为这类产品的批阅也会比较严厉，借款人名下负债较少会更简单批阅经过。然后，再逐渐处理利率相对更高、条件相对没有那么优的其他产品。

　　总的来说，在所有的融资途径中，按揭借款和典当借款因为具有低利率、长年限、大额度的特色，归于最优质的那一类借款。任何房产出资者都有必要会用、善用按揭借款和典当借款，以它们为自己负债结构中最重要而中心的组成部分。