裁判规矩一：以团体土地协作开发房地产的当事人在协作开发合同中约好由一方处理团体土地的征收、出让等手续，再进行房地产开发的，协作开发合同有用（延伸阅览事例1）
裁判规矩二：乡村新式社区建造触及的合资、协作开发房地产胶葛由人民政府统筹和谐处理较为稳当，不归于民事诉讼的受案规模（延伸阅览事例2）
裁判规矩三：未处理征收手续以团体土地协作开发房地产的，该协作开发合同无效（主文事例，延伸阅览事例3-事例4）
以农人团体所有的土地协作开发房地产，即便已处理规划批阅手续，未依法处理征收、出让等相关手续的，该协作开发房地产合同无效。
一、2006年1月，南黄居委会与宏泰房地产开发公司签定《泰安市南黄村旧村改造合同书》，约好两边对南黄村村庄进行归纳改造，建筑面积84090平方米，部分用于回迁，部分用于平价购买，部分由宏泰公司用于出售；宏泰公司有权出售回迁安顿剩下部分高楼，收益归宏泰公司等。该归纳改造项目现已过当地政府规划批阅，用于开发的土地性质为团体所有。
二、山东高院二审承认两边构成协作开发房地产合同联系，因开发和出售高楼所涉土地性质为农人团体所有，未依法处理征收、出让等相关手续，故判定《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效。
三、宏泰房地产开发公司不服山东高院判定，向最高法院恳求再审，建议：《泰安市南黄村旧村改造合同书》是旧村改造，并非协作开发房地产；国家法令或行政法规并没有彻底制止团体土地不能进行建造，本案建造项目通过规划局、建造局等相关部分的批阅，合法有用。最高法院裁决驳回宏泰房地产开发公司的再审恳求。
首要，南黄居委会与宏泰房地产开发公司签定的《泰安市南黄村旧村改造合同书》构成协作开发房地产合同联系。根据两边合同约好内容，两边对南黄村村庄约好的归纳改造并非只是建造乡民住所，或许建造村公共、公益事业设备，还包含开发和出售回迁安顿剩下部分的高楼。据此，法院承认两边构成协作开发房地产合同联系。
其次，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规矩：“任何单位和个人进行建造，需求运用土地的，有必要依法恳求运用国有土地；可是，兴办乡镇企业和乡民建造住所经依法赞同运用本团体经济组织农人团体所有的土地的，或许乡（镇）村公共设备和公益事业建造经依法赞同运用农人团体所有的土地的在外。”据此，除法定用处外，进行开发建造均应恳求运用国有土地。而本案两边对南黄村村庄进行的归纳改造尽管通过当地政府规划批阅，但开发和出售高楼所涉土地性质仍为农人团体所有，并未依法处理征收、出让等相关手续。因而，法院承认《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效。
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队处理和剖析过很多本文触及的法令问题，有丰厚的实践经历。很多办案一起还总结办案经历出书了《云亭法令实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战役在第一线的专业律师，具有深沉理论功底和丰厚实践经历。该书系的选题和写作编制，均以实践发生的事例剖析为主，力求从实践需求动身，为实践中常常遇到的疑问杂乱法令问题，寻求最直接的解决方案。
一、当事人以团体所有的土地协作开发房地产的，应当按规矩处理征收、出让等手续，将团体所有的土地改变为国有土地。未处理上述手续，以团体所有的土地协作开发房地产的，协作开发房地产合同无效。
二、司法实践中有事例以为，当事人以团体所有的土地协作开发房地产，但在合同中约好先由一方处理征收、出让等手续的，再进行房地产开发的，不违背法令、行政法规的效能性强制性规矩，协作开发房地产合同有用。因而，当事人可采纳上述方法争夺合同被确以为有用。
（我国并不是判例法国家，本文所引述剖析的判例也不是指导性事例，对同类案子的审理和裁判中并无约束力。一起，特别需求留意的是，司法实践中，每个事例的细节千差万别，切不行将本文裁判观念直接征引。北京云亭律师事务所律师对不同案子裁判文书的整理和研讨，旨在为更多读者供给不同的研讨视点和调查的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文事例裁判观念的认同和支撑，也不意味着法院在处理相似案子时，对该等裁判规矩必定应当征引或参照。）
第四十三条因挖损、陷落、压占等形成土地损坏，用地单位和个人应当依照国家有关规矩担任复垦；没有条件复垦或许复垦不符合要求的，应当交纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。
《最高人民法院关于审理触及国有土地运用权合同胶葛案子适用法令问题的解说》（法释〔2020〕17号）
第十四条出资数额超出协作开发房地产合同的约好，对添加的出资数额的承当份额，当事人洽谈不成的，依照当事人的违约状况承认；因不行归责于当事人的事由或许当事人的违约状况无法承认的，依照约好的出资份额承认；没有约好出资份额的，依照约好的赢利分配份额承认。
关于南黄居委会与宏泰公司之间构成何种法令联系的问题。从二检查明的案子现实来看，两边于2006年1月6日签定的《泰安市南黄村旧村改造合同书》约好建筑面积84090平方米，其间用于回迁的面积约为2.16万平方米，平价购买房面积约为2.0万平方米，其他由宏泰公司用于出售的高楼面积约为3.5万平方米，宏泰公司有权出售回迁安顿剩下部分高楼，收益归宏泰公司等；于2007年1月8日签定的《泰安市南黄村旧村改造合同书》亦约好了宏泰公司有权对回迁安顿剩下部分高楼进行开发和出售等。由此可见，该二份合同对南黄村村庄约好的归纳改造并非只是建造乡民住所，或许建造村公共、公益事业设备，还包含开发和出售回迁安顿剩下部分的高楼。据此，二审判定承认两边构成协作开发房地产合同联系，根据充沛。宏泰公司再审恳求提出两边为旧村改造合同联系，并非协作开发房地产合同联系的理由，与现实不符，不能成立。
关于《泰安市南黄村旧村改造合同书》效能的问题。该合同缔结前及实行中，两边对南黄村村庄进行的归纳改造通过当地政府规划批阅，但对开发和出售高楼所涉土地并未依法处理征收、出让等相关手续，性质仍为农人团体所有，违背了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款关于“任何单位和个人进行建造，需求运用土地的，有必要依法恳求运用国有土地；可是，兴办乡镇企业和乡民建造住所经依法赞同运用本团体经济组织农人团体所有的土地的，或许乡（镇）村公共设备和公益事业建造经依法赞同运用农人团体所有的土地的在外”之规矩。据此，二审判定《泰安市南黄村旧村改造合同书》无效，适用法令正确。宏泰公司再审恳求提出有用的理由，短少法令根据，不能成立。
泰安市宏泰房地产开发有限公司与泰安市岱岳区天平街道办事处南黄社区居民委员会协作开发房地产合同胶葛再审检查民事裁决书[最高人民法院（2013）民申字第252号]
以团体土地协作开发房地产的当事人在协作开发合同中约好由一方处理团体土地的征收、出让等手续，再进行房地产开发的，协作开发合同有用（事例1）
事例1：上诉人荆州市荆北房地产开发有限公司、荆州市荆州区郢乡镇荆北村乡民委员会与被上诉人湖北城堡出资有限责任公司合资、协作开发房地产合同胶葛案民事判定书[湖北省高级人民法院（2014）鄂民二终字第00008号] 以为，“关于合同效能。根据城堡出资公司与荆北房地产公司、荆北村委会签定的《协议书》及《弥补协议书》的约好，两边的合赞同图是，荆北房地产公司、荆北村委会将现已政府主管部分赞同并经乡民代表大会赞同可进行商业开发的荆北村委会团体所有按10%预留的四宗土地，在合同签定后6个月期限内由荆北房地产公司将上述四宗土地处理‘征用、补偿、拆迁、土地出让等一系列手续，最终将该四宗土地改变为国有商业、住所出让地’，并将土地运用权办至城堡出资公司名下，有关费用由城堡出资公司出资垫支，协作项目竣工后一个月内由荆北房地产公司、荆北村委会一起清偿，建造施工及管理部分规费则由城堡出资公司承当，待房地产项目建成后，再根据约好方法进行房子的什物切割，别离出售，获取收益。其实质是荆北房地产公司、荆北村委会以团体土地改变为国有出让土地后出资，城堡出资公司以资金出资，一起出资、协作开发房地产，本案案由应为合资、协作开发房地产合同胶葛。两边能否持续协作，须以城堡出资公司垫资和荆北房地产公司将荆北村委会团体土地变性挂号至城堡出资公司名下为条件，即荆北房地产公司、荆北村委会并非直接以团体土地出资，故两边签定的合同不存在因违背《中华人民共和国土地管理法》第十一条关于‘农人团体所有的土地依法用于非农业建造的，由县级人民政府挂号造册，核发证书，承认建造用地运用权’的规矩而无效的景象。……因荆北房地产公司、荆北村委会的出资原为荆北村委会团体土地，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规矩：‘任何单位和个人进行建造，需求运用土地的，有必要依法恳求运用国有土地；可是，兴办乡镇企业和乡民建造住所经依法赞同运用本团体经济组织农人团体所有的土地的，或许乡（镇）村公共设备和公益事业建造经依法赞同运用农人团体所有的土地的在外。前款所称依法恳求运用的国有土地包含国家所有的土地和国家征收的原归于农人团体所有的土地。’国土资源部《投标拍卖挂牌出让国有建造用地运用权规矩》第四条规矩：‘工业、商业、旅行、娱乐和商品住所等运营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以投标、拍卖或许挂牌方法出让。’根据上述规矩，合同所指向土地运用官僚办到城堡出资公司名下进行房地产开发，依法应首要对团体土地进行征用改变性质为国有土地，再通过投标、拍卖或挂牌程序竞买国有出让土地运用权。而《协议书》现已约好此项责任由荆北房地产公司实行，《协议书》第二条约好荆北房地产公司‘担任处理上述协作开发用地的征用、补偿、拆迁、土地出让等一系列手续，最终将该四宗土地改变为国有商业、住所出让地’，第四条约好‘荆北房地产公司在国土资源部分获得上述四宗土地国有土地运用权时，需付出的土地拍卖款超出5000万元的，由荆北房地产公司、荆北村委会与政府部分洽谈稳当，待项目开发出来后用荆北房地产公司分得的房子变卖后予以付出’，根据上述约好，荆北房地产公司有责任处理征用、参加竞买，并根据约好将土地运用权处理至城堡出资公司名下。上述约好责任不违背法令、行政法规的效能性制止性规矩，亦非在法令上或现实上不能实行，荆北房地产公司、荆北村委会在法令上或客观上并无处理征用批阅手续及参加竞买的妨碍。……归纳以上剖析，《协议书》及《弥补协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规矩的法定无效景象，应为合法有用，荆北房地产公司、荆北村委会以为合同无效的上诉理由不能成立。”
乡村新式社区建造触及的合资、协作开发房地产胶葛由人民政府统筹和谐处理较为稳当，不归于民事诉讼的受案规模（事例2）
事例2：章丘市翠湖旅行开发有限公司与章丘市白云湖镇韩家码头乡民委员会合资、协作开发房地产合同胶葛一审民事裁决书[济南市中级人民法院（2015）济民一初字第44号] 以为，“涉案建造项目尽管有《建造用地规划许可证》，可是从章丘市开展和变革委员会《关于章丘市白云湖镇韩家码头乡民委员会新建翠湖社区项意图核准定见》和《章丘市国土资源局关于白云湖镇翠湖社区用地的预审定见》看，涉案建造项目为乡村新式社区，运用的土地为乡村团体土地。在乡村团体土地上进行的合资、协作开发房地产，我国现在尚无清晰的立法规矩，由此发生的争议是否能够通过民事诉讼程序处理，也短少清晰的立法根据，人民法院受理此类民事诉讼于法无据。而且此种大规模、大面积的乡村新式社区建造，一般都是当地人民政府依照经济社会开展和城市建造的需求来推进和施行的，因而引发的胶葛由人民政府统筹和谐处理较为稳当。何况涉案建造项目仅于2011年处理了的《建造用地规划许可证》，未处理建造项目土地运用、建造工程规划等手续。在此景象下，翠湖旅行公司恳求分配涉案建造项目利益，不归于人民法院受理民事诉讼的规模，本院不予审理。”
未处理征收手续以团体土地协作开发房地产的，该协作开发合同无效（事例3-事例4）
事例3：明鸿进出口贸易公司与珠海市金湾区三灶镇海澄乡民委员会合资、协作开发房地产合同胶葛二审民事判定书[珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三终字第180号] 以为，“涉案土地《协作开发海澄乡华裔村合同书》本质上是土地运用权有偿转让的一种特别方法，明鸿公司通过此种协作方法将乡村团体用地自在流通用于开发建造商品房，然后获得涉案土地运营收入，此举与我国乡村团体土地管理精力相违背，亦与珠海市政府赞同三灶海澄村委会使用自留用地单项开发运营房地产的初衷相违背。涉案土地尽管获得17547平方米作为住所用地的《建造用地许可证》，但迄今为止有用期现已截止，而别的30595.8平方米农用地及4844平方米草地并未获得任何批阅手续，鉴于涉案团体土地不归于能够有偿转让领域，该《协作开发海澄乡华裔村合同书》约好内容违背法令、行政法规强制性规矩，应为无效。”
事例4：王学剑与肖雁文、陈飞等合资、协作开发房地产合同胶葛一审民事判定书[徐州市中级人民法院（2013）徐民初字第0162号] 以为，“原被告当事人在2010年11月18日签定的联合开发协作协议效能承认的问题。协作开发房地产合同，是指当事人缔结的以供给出让土地运用权、租金等作为一起出资，同享赢利、共担风险协作开发房地产为基本内容的协议，最高人民法院《关于审理触及国有土地运用权合同胶葛案子适用法令问题的解说》第十六条规矩，土地运用权人未经有赞同权的人民政府赞同，以划拨土地运用权作为出资与别人缔结合同协作开发房地产的，应当承认合同无效。该条规矩阐明合资协作开发房地产合同中以土地是否系合法获得为承认该合同有用与否的规范之一。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规矩，城市规划区内的团体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的运用权方可有偿出让。本案中，原告与被告肖雁文、陈飞、方海强在2010年11月18日签定的合资协作开发协议中所约好开发的蔡楼地块，两边在庭审中共同认可该地块为团体土地，且2010年11月16日的协议内容也能够反映出蔡楼地块的土地性质为农用地，阐明原被告清楚知道其洽谈开发的蔡楼地块土地没有通过有权限的土地行政主管部分的批阅赞同，在没有处理土地出让手续的景象下即签定协作开发协议，这一点通过陈飞在陈说2010年11月18日的协议未能实行系由于蔡楼地块没有通过批阅手续，相关部分不认可2010年11月16日签定的‘以地抵工程款’协议能够看出，2010年11月18日的合资、协作开发协议违背了法令、行政法规的强制性规矩，原告和陈飞以此土地作为出资和方海强、肖雁文签定的2010年11月18日的合资协作开发房地产协议无效。”
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