咱们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条租借物在租借期间发生所有权变化的，不影响租借合同的效能。可见，“生意不破租借”的条件是：租借在先，所有权变化在后。
但典当与生意有所不同。假如租借在前，典当在后，则典当权完成后，租借合同在有用期内对典当物的受让人持续有用，这时，典当不破除租借。反之，假如典当在前，租借在后，则典当可破除租借，即典当权人在完成典当权后，新的所有权人有权革除租借联系。典当权是典当权人直接对物享有的权力，能够对立物的所有人及第三人，因而，典当权是一种物权，而租借联系中承租人的承租权是依据租借合同而构成的一种债款。对此，法院专门作出了司法解说，《人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》第65条规则：典当人将已租借的产业典当的，典当权完成后，租借合同在有用期内对典当物的受让人持续有用；第66条规则：典当人将已典当的产业租借的，典当权完成后，租借合同对受让人不具有约束力。
假如典当房产存在“先租借后典当”，告贷人（第三人）即便不能如期还贷，因为租借合同依然有用，很难顺畅处理典当房地产。
告贷人（第三人）与银行签定告贷合同、典当合同前，假如与典当房地产承租人签定时刻较长的租借合同，并且要求承租人一次性付清租借费；或许告贷人（第三人）以显着低于商场价格的租金将房子租借给联系人，银行将很难取得租金收入用于归还告贷。代位收取租金的法令依据：《担保法》第四十七条债款实施期届满，债款人不实施债款致使典当物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起典当权人有权收取由典当物别离的天然孽息以及典当人就典当物能够收取的法定孽息。
假如告贷人不如期还贷，银行有权依法处置典当房地产用来归还告贷本息。当银行拍卖典当房地产时，依照我国现在的法令规则，承租人具有优先购买权，因为告贷人（第三人）与承租人签定的长时刻租借合同存在，房租显着低于商场价格且早在典当告贷前已一次性收取，告贷人（第三人）就以此为由达到了成心压低典当房地产拍卖价格的意图。依据《合同法》第二百一十四条：租借期限不得超越二十年。超越二十年的，超越部分无效。租借期间届满，当事人能够续订租借合同，但约好的租借期限自续订之日起不得超越二十年。假如典当房产存在20年租借合同并且于租借合同签定之日将租金一次性付清的情况，就相当于租借人将典当房产变相地卖给了承租人。从形式上看，是租借合同，从实质上看，是融资合同或是告贷合同。假如租借人以此种方法取得融资，其本钱是巨大的，无异于饥不择食。
咱们能够想一下，20年的时刻是一个什么概念？假如此典当房产拍卖时，除了承租人购买外还会有其他的买受人竞买吗？依据承租人优先购买权和长达20年的租借期限，承租人在拍卖活动中，能够进可攻退可守，挥洒自如。进可攻是指承租人竞买典当房产时，能够将20年的租借费折抵拍卖款；退可守是指，无论是谁竞买该典当房产，都要无条件比及其租借合同实施结束时才能够回收该房产，承租人租也行买也行，都不赔本。
一般地说，在长达20年的租借期限内，同类地段房产租借费不断上涨，而承租人却仍旧享用20年前较低的租借价格。与此相反的是租借人或许典当权人的丢失却是丧命的。
因为当时的房地产商场，无论是住所仍是商企，一般为毛坯情况。那么一份正常的租借合同傍边，租借人和承租人应当具有对租借房子的装潢及相关的隶属设备的约好内容：比方钱由谁出？租借期满房子的装潢等产权归属？仍是由承租人担任恢复原状等等。假如以此类房产向银行请求告贷，咱们就有必要澄清此房产是否装潢等一系列相关的问题。假如告贷人向银行供给的租借合同没有以上根本内容的条款，那咱们说租借合同的实在成分能有多少？咱们都知道，银行在完成典当权时，房产要经过评价这一环节，房子是否装潢，是否有添附的隶属设备，将在很大程度会影响终究的评价价格。
房产一旦在做了典当，一般会要求承租人作出许诺：如完成典当权，承租人自愿提早革除租借合平等。那么这种许诺有没有法令约束力？
，假如我是承租人，我会出具这种许诺吗？不会。假如承租人没有差错，革除租借合同的条件是①承租人自愿②租借人要将足额补偿支交给承租人。不然承租人就有权力要求持续实施租借合同的抗辩权，并且法院一般会支撑承租人的诉讼请求。试想在告贷人无力归还告贷本息的困境下，又哪来的钱款补偿承租人？在当时整个社会信誉恶化的布景下，告贷人即便有才干也不会去做这样的傻事。
第二，许诺书是不是承租人自己的实在意思表明。实践中，多为实践承租人是甲，而做出的许诺人却是乙。天然没有任何法令效能。
第三，未来的承租权力可否预先抛弃？这儿的未来是指发放告贷后的若干天今后即行使典当权时需求拍卖典当房产的那个时点或许说那个日期。承租人在这个时点上的权力能够现在，即发放告贷时就抛弃自己的承租权力吗？当时的法令、法规对此没有清晰的规则，但依据人民法院的司法判例和答复各省、自治区高院的批复定见来看，未来的权力只能在未来的那个时点到来时才能够抛弃。咱们能够看一下告贷合同中，有这样要求告贷人出具许诺的吗？我告贷人许诺：此笔告贷我必定足额归还贵行本息，即便是此笔告贷现已丢失诉讼时效。告贷是实践的，至于告贷的诉讼时效权且不论终究会不会丢失但终究是将来的事。那么将来的事让人家现在就抛弃，与法与情与理都说不过去。
处理房地产典当挂号手续时，假如仅仅处理了房地产典当挂号，而没有处理土地运用权典当挂号，有没有危险？咱们先来看一下法条：依据《物权法》百八十二条以建筑物典当的，该建筑物占用范围内的建造用地运用权一起典当。以建造用地运用权典当的，该土地上的建筑物一起典当。典当人未依照前款规则一起典当的，未典当的产业视为一起典当。
据此，咱们能够得出这样的定论，在仅以房产为典当物的条件下，建筑物占用范围内的土地运用权做与不做典当挂号好像存在的危险不大。这也是咱们常说的“房地一体主义”，即地随房走，房随地走。但房地一体主义在实践中也有一个破例：关于平房处理产权改动挂号的特别约好：集体土地上的房子（平房），制止处理产权改动挂号；国有土地上的房子（平房），如无《国有土地运用权证》亦制止处理产权改动挂号。假如说，房子、土地均以处理典当挂号手续取得他项权力证书的条件下，有没有危险？
这种过错存在于：处理房地产典当告贷时，一般要求将告贷的期限与典当物挂号的期限设为共同，不然一旦告贷到期无法回收，典当挂号也将到期，将无法处置典当房地产。
我国现在的土地性质分为划拨土地和出让土地（租借土地），土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实施土地出让准则前实施的由政府部分赞同、在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将土地交给其运用，或许将土地运用权无偿交交给土地运用者运用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方法取得土地，并向疆土资源部分付出土地出让金，这样的土地具有运用年限，归于住所类土地的运用期限为70年，归于工业类土地的运用期限为50年，归于商业服务综合类土地的运用期限为40年。银行处理房地产典当告贷时，应特别留意土地的运用年限，不然就或许给日后处置房地产时埋下危险。如是租借土地运用权的房地产处理典当挂号时，就需求严厉依照疆土资源部1999年下发的《规范国有土地租借若干定见》的规则处理。
关于出让土地性质的房地产买卖，因为房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在处理土地运用权转让时不需求再交费（从头处理出让手续）；归于划拨用地性质的房子土地，处置典当房地产时程序较为繁琐，并需求向疆土资源部分补交必定份额的土地出让金，简单发生危险。依据现有法令、法规、行政规章的规则，它们对人民法院强制变价或当事人自行处置国有划拨土地运用权的约束，体现在以下三个层面：
一、是被履行人对国有划拨土地运用权没有处置权，或许没有自主的处置权。只要触及地上建筑物所有权的转让、典当时，经过有批阅权限的人民政府或土地处理部分的赞同，地上建筑物所占用范围内的国有划拨土地运用权，能够一起转让。
二、是人民法院裁决强制拍卖、变卖地上建筑物、附着物或以物抵债时，在与当地土地处理部分取得共同定见后，能够裁决国有划拨土地运用权随地上物一起搬运。
三、是国有划拨土地运用权经报有批阅权的人民政府赞同转让，或人民法院事前取得了土地处理部分的共同定见而拍卖、变卖或许以物抵债的，受让人要处理土地运用权的出让手续，并依法交纳土地运用权的出让金。一起人民法院《关于破产企业国有划拨土地运用权应否列入破产产业等问题的批复》第二条之规则，假如企业对以划拨方法取得的国有土地运用权设定典当时，实施了法定的批阅手续，并依法处理了典当挂号，应确认典当有用。依照这个司法解说的规则，在对请求履行人享有优先受偿权的典当物变价后，优先扣除土地出让金，请求履行人可就剩下变价金钱部分优先受偿。所以银行处理房地产典当告贷时，应当留意土地运用权的性质，充分考虑划拨土地运用权典当所存在的高危险，不然将有或许添加处置典当房地产的费用，实践中的单个时分，还存在拍卖（变卖）价款还不足以交纳土地出让金等费用。因为拍卖价款的金额是相对固定的，假如添加了不必要的费用如补交高额的土地出让金，告贷本息就有或许得不到足额归还而构成不必要的丢失。
当时，各级开发区为招引出资，凡契合招商条件的入园企业，疆土部分根本土地出让金以即缴即退方法（零出让）为企业处理了国有土地运用证、国有土地运用权出让合同及出让金发票。各级开发区为了扶持入园企业，处理其融资难问题，在与入园企业处理国有土地典当挂号时，开发区也是一路绿灯予以放行。这儿面躲藏的危险便是一旦企业经营不善，建议典当权时，开发区就会履行法院发函，称：涉案的国有土地运用权，是依据xx文件，给入园企业享用的优惠政策。如该宗土地运用权由新的受让人取得，则应按相关法令法规从头处理土地出让手续，补交各类税费。实践中，依法拍卖土地运用权的金钱一般不足以补交土地出让金及给类税费。
出让土地依据用处不同有很多种，其价值是彻底不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，因为其取得本钱低价，假如能够转变为住所、商业、旅行、文娱等用处的经营性用地，其价值是数倍的增加。依据《中华人民共和疆土地处理法》第56条规则，建造单位确需改动土地建造用处的，经有关人民政府土地行政主管部分和城市规划行政主管部分赞同后，报原赞同用地的人民政府赞同。告贷人（第三人）在处理房地产典当告贷后，假如私自改动土地的用处，如将库房用地改动为文娱中心用地，依据我国法令规则，国家能够无偿回收土地运用权，将无法处置典当房地产
现在，因为评价组织处理不规范，在房地产评价价格上有时不公正，往往依据请求评价人的志愿私行举高。告贷人请求告贷时，评价费用由告贷人付出，评价组织或许成心举高房地产的评价价格，让告贷人能够请求到更多的告贷；当银行拍卖用来典当的房地产时，评价组织就依照商场价格评价房地产，如此一来一去，评价价格就会发生多则几百万元少则几十万元的“人为差价”，构成不必要的告贷危险。因为评价组织出具的评价陈述有用期一般为1年，告贷期限一般又在1年以上，比及告贷银行向人民法院提起民事诉讼时，评价组织的评价陈述现已失效，也就无从依法追究评价组织评价不实的法令责任。
依据2005年12月21日起实施的人民法院《关于人民法院履行设定典当的房子的规则》，对履行属被履行人及其所抚养家族生活必需的现已设定典当的房子规则了严厉的条件和程序。首要，人民法院对现已设定典当的被履行人及其所抚养家族寓居的房子，在裁决拍卖、变卖或许抵债后，应当给予被履行人六个月的宽限期。在此期限内，法院不得强制被履行人及其所抚养家族迁出该房子。只要六个月的宽限期届满后，被履行人仍未迁出的，人民法院才干强制迁出。其次，强制迁出时，被履行人无法自行处理寓居问题的，应由请求履行人为被履行人及其所抚养家族供给暂时住所。面积参照《乡镇收入家庭廉租住所处理办法》所规则的人均廉租住所面积规范确认；但被履行人归于低保目标且无法自行处理寓居问题的，人民法院不该强制迁出。由此能够看出，用处为住所的典当房地产处置履行程序较为繁琐、难度较大。实践中人民法院一般会考虑社会作用而不考虑法令作用，向告贷人（第三人）歪斜，不予受理腾迁请求。
格局合同是指当事人为了重复运用而预先拟定、并在缔结合一起未与对方洽谈的合同。在发放告贷时，多运用格局（制式）合同。单个信贷人员在与告贷人、典当人签定合一起就像填空做作业，千人一面。但《中华人民共和国合同法》从维护公正、维护弱者动身，对格局条款从三个方面予以约束：，供给格局合同一方有提示、阐明的责任，应当提请对方留意革除或许约束其权力的条款，并依照对方的要求予以阐明；第二，革除供给格局合同一方当事人首要责任、扫除对方当事人首要权力的格局合同无效；第三，对格局合同的了解发生争议的，应当作出晦气于供给格局合同一方的解说。因为告贷人、典当人主体的多样性和典当产业的复杂性，使得每笔告贷所存在的危险具有个案性。
处理房地产典当告贷前，要仔细做好贷前查询作业，具体了解告贷人（第三人）用来典当的房地产是否现已租借别人，并对租借期限、价款等情况摸清，一起依据同类地段的房地产租借价格进行仔细核实、比较，据以对不同景象区别对待，对现已租借期限较长的房地产，原则上不予处理典当告贷，防止呈现 “先租借后典当”问题。当然，假如呈现“先典当后租借”的景象，即典当人在设定典当权后，又将典当物租借。在这种情况下，已挂号的典当权的效能优先于租借权，能够处理房地产典当告贷。在贷后查看作业中，特别要留意“先典当后租借”景象的租借期限及价款，关于显着低于商场价格的租借合同，经过有用办法予以及时纠正，必要时能够行使代位权，即提起民事诉讼建议自己的合法权益。
处理典当告贷前，要查询清楚房地产所占用土地运用权的性质，关于出让土地要辨明是归于住所类仍是归于工业类。依据土地运用权的性质，查看土地运用期限是否到期，对行将到期或现已到期的土地，其地上附着物不得处理典当告贷。关于划拨用地性质的房子土地，银行应与告贷人（第三人）签定合同，要求告贷人（第三人）在处置房地产时补交土地出让金或恰当下降告贷的折扣率。
处理房地产典当告贷前，应查看土地运用证上填写的土地用处与告贷人（第三人）实践运用用处是否共同，假如不共同，不予处理典当告贷。即便处理前共同，也应在告贷发放后进行贷后查看，查看告贷人（第三人）土地实践用处是否发生改动，依据查看情况及时采纳有用办法。
因为在建工程具有特别性，在受偿权上晦气，因而，应恰当下降在建工程典当告贷的折扣率；对发放的在建工程典当告贷，应进行独自、专人处理，要求告贷人把根本存款账户设在银行，来往金钱要经过银行处理，随时监督告贷人资金运用情况，特别是其与建造工程承包人的工程价款的来往要进行全程监督，尽量防止典当权呈现失败的危险。
为精确取得典当房地产的评价价格，应熟知房地产商场行情。尽管咱们无权决议评价组织对典当房地产所作的评价，但能够依据自己把握的商场行情客观确认告贷发放的额度，把握告贷发放的主动权。
发放房地产典当告贷时，应具体查询清楚告贷人（第三人）的实践房地产数量，查看有无招摇撞骗、诈骗隐秘的现象。假如告贷人（第三人）仅有一套寓居房子，原则上不予处理典当告贷；假如告贷人（第三人）有多套寓居房子，但存在法令纠纷，暂时也不能处理，应在法令纠纷处理后，依据实践情况确认是否处理。
在发放房地产典当告贷时，不只要考虑行使典当权的第二还款来历，并且更重要的是注重还款来历；不只要对担保人进行担保剖析，并且要对告贷人进行财政剖析、现金流量剖析和非财政剖析，对告贷人加大贷后查看力度，进步贷后查看频率，动态反映告贷形状，从根本上进步房地产典当告贷的质量，有用防备房地产典当告贷危险。
对格局合同没有约好但不约好某些事项，又或许会导致告贷发生危险的，就需求与告贷人、典当人就约好的事项，签定合同附注或弥补合同，比方：作为告贷典当物的房地产没有装潢的，就需求与典当人或（和）承租人签定两（三）方协议，清晰租借期限届满时，装潢部分的所有权归属，亦或是租借期限届满时，承租人应将房子恢复原状等等。然后有利于（典当权人）依法、及时、无障碍地完成典当权，保证金融债款安全。
现在，在各市中级人民法院的内部网络上，能够查询案子当事人的有关涉案情况。如有无债款人建议债款？有无拟典当的产业存在法院查封、扣押的情况？有无强制履行的到期债款等等。经过查询法院数据库的情况，咱们能够从另一个旁边面来调查告贷人、典当人的产业及信誉情况。特别是以在建工程典当的告贷，因为在建工程在房产处并无电子楼盘（存案信息），如存在法院查封、扣押的景象，法院的民事裁决只能送达被请求人处，而在房产部分无任何信息。在此种情况下，咱们以为及时查询法院数据库澄清在建工程现状现已变成必不可少的环节。