短期要素主导新年后出售好转。新年后咱们调查到新房出售回暖，二手房复苏微弱，一起统计局1-2月的出售降幅大幅收窄。修正力度与修正节奏均好于咱们上一年末预期，此前咱们以为出售最早在二季度修正，上一年底的疫情带来积压性需求的开释带动1-2月的修正好于咱们预期，此外开发商团体下降扣头力度也助推了居民购房心情上涨。咱们以为，当时的地产处于大周期底部修正的第一阶段，出售底部已现，但是否继续性回暖尚待调查。新年后首要是中心区域的中心楼盘出售去化体现较优，商场热度还未向非中心区域传导分散，而咱们了解到非中心区域楼盘的出售去化难度依然较高。后续若中心区域的推盘供给较低，出售下滑是大概率事情。现在“小阳春”全体提早，三四月份是重要的出售盯梢时点，假如复苏不具备可继续性，那么进一步的需求端方针在二季度出台是有必定必要的。
与此一起，竣工端有了显着修正，能够看到上一年下半年敞开的“保交楼”资金到位推动成效渐显。不过，房企的开工、出资志愿仍旧缺乏，出资端的修正显着偏弱。咱们看到，仅银行端房企融资有所改进，非银融资尚处于净归还状况。部分民企资金链仍旧严重，开发出资的康复仍需时日。
出售：1-2月出售康复好于预期，首要是疫情积压需求等短期主导，继续性需调查
低基数原因使得3月出售同比。除去新年错位要素影响，30大中城市新房出售1月同比为-19.7%，2月同比为-8.7%，3月1-20日同比为41.8%，新房成交在3月完结同比增速转正。低基数（上一年3月长三角疫情开端迸发封城）原因使得3月同比较上一年转正，从成交肯定量来看，3月与2月相差不大。
分城市来看，一线城市中北京，二线城市中武汉、青岛、厦门、南宁新房商场康复较好，1月-3.20累计同比已转正。三线城市中惠州体现杰出，首要系惠州承载部分周边城市（深莞港澳）的外溢住所需求，疫情方针调整后市际沟通康复，使得需求开释。
二手房回暖力度显着优于新房。除去新年错位要素影响，16城二手房成交面积1月同比为-4%，2月同比为65%、3月1-20日同比为63.4%。从成交面积数据来看，2月以来16城二手房成交已超越2021年，到达近五年新高。一方面，购房者对新房交给或仍存必定忧虑，具体体现在国央企开发商如保利、华润等新房预售去化体现较好，而民企或小型开发商新推楼盘去化体现依然较差。另一方面，改进换房需求添加。全国二手房2月、3月挂牌量较1月有显着提高。
分城市来看，一线城市深圳，二线城市成都、南京、青岛、杭州，三线城市东莞、扬州热度较此前显着提高。其间，成都2月二手房成交量创前史新高。
出售数据好于预期，同比降幅大幅收窄。依据统计局数据，1-2月全国商品房出售面积同比为-3.6%，降幅较上一年12月收窄28pct。出售改进首要在于年前因疫情积压的需求会集开释，此外开发商团体下降扣头力度也助推了居民购房心情上涨。若除去疫情要素影响，出售的实践修正斜率或不及数据体现。
是否是趋势性回暖有待调查。当时地产处于大周期底部康复的第一个阶段，出售底部已现，但是否继续性回暖有待调查。新年后首要是中心区域的中心楼盘出售去化体现较优，商场热度还未向非中心区域传导分散，而咱们了解到非中心区域楼盘的出售去化难度依然较高。后续若中心区域的推盘供给较低，出售下滑是大概率事情。
展望来看，咱们坚持2023年商品房出售面积同比-5.7%的增速预期。节奏上，短期要素主导出售修正早于咱们年头预期，此前咱们以为最早在二季度修正。现在“小阳春”全体提早，三四月份是重要的出售盯梢时点，假如复苏不具备可继续性，那么进一步的需求端方针在二季度出台是有必定必要的。
当时二手房环比是观测房价趋势的首要方针。自2021下半年以来，70大中城市二手房初次完结各线城市环比均止跌的痕迹。2月，70大中城市中二手房价格环比上涨的城市数为40个（2022.12为7个），较此前显着改进。
全国商住土地成交仍呈现较大降幅。1-2月全国商住土地成交建面、出让金同比别离为-27.2%、-20.0%，在上一年低基数的状况下依然呈现较大降幅。从成交量来看，1-2月成交建面、土地出让金均为2010年来最低水平。其间，土地出让金单月同比完结了6.5%的正增加，其修正首要遭到新年错位要素的影响。自2021下半年商场转冷以来，并非初次土地出让金单月同比增速转正（此前别离为2022年7月、10月），是否继续修正尚待调查。
受供地“质提量少”影响，部分城市热度有所抬升。1月、2月土地流拍率别离为6.4%、2.6%，供地宗数显着削减，叠加土地供给常态化，使得流拍率较此前有所回落。土地溢价率别离4.2%、4.8%，在优质城市优质地块的加持下，溢价率较上一年下半年小幅提高。近期完结会集出让的北京、杭州、姑苏、南京等城市土拍热度有所康复，但郑州等非抢手城市土拍依然遇冷。
新开工同比降幅显着收窄，但体量依然是前史同期最低水平（2020年疫情期间在外）。1-2月新开工面积同比为-9.4%，较12月收窄35pct，修正首要源于上一年的低基数，1-2月的新开工面积为2010年来的最低水平，显现出房企补库存志愿缺乏，新开工难以构成趋势性修正。展望来看，考虑到2022年土地成交建面下滑25%，估计2023年新开工面积同比上一年下降10%。
竣工面积历经12个月跌落后同比增速转正。1-2月竣工同比为8%，为22年以来初次转正。跟着保交楼纾困资金接连到位，叠加因疫情要素罢工项目康复方针施工节奏，部分优质项目得以实质性推动。展望来看，考虑到当时实践竣工与此前新开工面积的缺口，以及中心推动保交楼的决计，竣工端继续修正将是大概率事情，估计2023年竣工面积同比上一年增加5%。
施工面积同比降幅收窄，但继续为负。2月施工面积同比-4.4%，较12月收窄3pct。疫情全面康复后，罢工项目复工是施工修正的首要奉献。展望来看，咱们以为施工面积同比在年内将继续为负，估计2023年同比上一年下降5%。
房地产开发出资完结额降幅收窄，但后续修正或仍遭到约束。1-2月房地产开发出资额同比为-5.7%，降幅较12月收窄6.5pct。分项来看，土地置办与建安出资1-2月同比别离为16.4%、-12.7%，土地置办同比为近一年来初次转正，建安出资降幅继续扩展。1-2月地产出资降幅的收窄首要源于土地置办费单月的会集开释。土地置办费是房企真实购地行为（土地出让金）的滞后方针，考虑到2021、2022年土地出让金接连下滑，后续土地置办费的高增加难以为继。
展望来看，咱们坚持年头预判，2023年房地产开发出资额同比为-7.1%。土地出资、建安出资都难以对本年的房地产开发构成正向奉献。节奏上，出资的修正会滞后于出售，现在出售暂未构成趋势性上涨，出资难以看到显着修正。
房企到位资金降幅收窄。1-2月房地产开发企业到位资金同比为-15.2%，跌幅较上一年12月收窄10.7pct。分项来看，国内借款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭借款同比别离为-15.0%、-18.3%、-11.4%、-15.3%，其间国内借款、定金及预收款、个人按揭借款均较上一年的深度下探有所修正。一方面，新年后出售的回暖对房企资金面构成了必定支撑。另一方面，跟着“三支箭”的逐渐落地，房企国内借款融资途径也有所修正。不过，房企的自筹资金端并未显着修正，这也与咱们对房企融资的盯梢成果共同，非银端的债券、信任融资途径仍待康复。
到位资金的修正不及出资。1-2月房企到位资金的修正不及出资，房企资金链的康复仍需时日。此外，到位资金的修正较弱也标明房企资金链压力尚存，可供出资的资金有限，出资大概率难以继续修正。
本轮地产放松方针自2021年四季度敞开，跟着2022.11地产“三支箭”的出台，本轮方针产生实质性转向。到现在，融资端对房企的约束根本翻开，需求端接连“房住不炒”基调，仍有发力空间。
现阶段方针的首要方针在于“开释需求”、“化解房企危险”。若想职业良性开展，离不开出售景气的康复。尽管本年两会弱化“房住不炒”，但其已成为职业根本准则的一部分，后续需求侧的方针调整仍将以此为准绳；2022年“三支箭”出台后，职业再次呈现系统性危险概率较小，后续要点在于康复房企信誉促进职业平稳、健康开展。
尽管居民中长期借款完毕了接连14个月的同比少增，但体现依然疲弱。2023年1月、2月居民中长期借款当月新增别离为2231、863亿元，2月相较上一年同期的负增加有所改进。若除去新年要素影响，2023年1-2月居民中长期借款的新增额相较2022年1-2月的6965亿元、疫情前2019年1-2月的9195亿元显着少增，显现居民中长期借款的体现依然疲弱。
首要原因在于居民“提早还贷志愿”走高，新增中长期借款与出售边沿回暖产生了显着违背。从居民中长期借款与商品房出售额同比数据来看，趋势上在近期产生了显着的违背，反映出存量房贷早偿现象普遍存在。在存量房贷利率与现行利率利差扩展，以及出资理财收益变差的布景下，居民降杠杆志愿激烈。
房贷利率-房价”联动机制正式树立。1月5日央行、银保监会发布树立首套住所借款利率方针动态调整机制，这一方针将2022年“930”阶段性调整办法常态化，意味着“房贷利率-房价”联动机制正式树立。新建商品住所出售价格环比和同比接连3个月均下降的城市，可阶段性坚持、下调或撤销当地首套住所借款利率方针下限，若房价同环比接连3个月均上涨，则康复下限。
自22年9月房贷利率调整试点以来，已有64城降至4%以下或撤销下限，其间二线个，三线个。一起，受方针引导百城首套房借款利率在3月降至前史新低，为4.02%，较此前高点已回落172BP。二套房借款利率已接连7个月坚持方针利率底4.91%的水平。
比照2008和2014年两轮大周期中的房贷利率下调方针，仍有必定下调空间。此前两轮周期房贷利率下限为基准利率的7折，而从现在的各城市利率下限核算，大约为基准利率的9-9.2折，相较以往仍有下行空间。
本年以来，二线及以下城市方针出台呈现“小步慢走”特色，没有有实质性打破。其间，下调首付份额城市有必定新增，继南京、姑苏、杭州等城市之后，东莞、长沙也下调了首付份额。
从当时“四限”方针的累计力度来看，相较2014-2016年周期，本轮方针力度仍较小。本轮放松方针月均下降约50分，远小于此前100分的月均。到2月28日，全国累计四限评分从2299分（2022.2）降至1737分，在一年时间内累计下降562分，下降起伏为41%，现在间隔2016年2月926分的底部尚有59%的下降空间。
“四限”方针累计力度评分，参阅广发地产团队评分规矩：对限购套数、外地购房社保要求、是否定房又认贷、二套最高首付、限售年限、二胎方针优惠、区域放松方针等状况进行打分。分数越高，代表职业方针越严厉，分数越低，则代表购房难度越低，全体环境较为友爱。
注：方针力度评分规矩详见广发地产团队于2022.6.28发布的《房地产职业2022年中期战略：长冬日渐暖，独梅迎春来》
融资端方针环境继续宽松。上一年“三支箭”方针出台后，房企融资端环境有了实质性转向。2月20日《不动产私募基金试点存案指引》的发行，是此前“第三支箭”股权融资的接连，本轮不动产私募股权基金试点规划扩宽至住所地产和商业地产。
投向房地产企业的借款显着修正。到2月，投向房地产业借款余额为15.1万亿，本年头呈现显着修正，创前史新高。一方面，跟着“保交楼”方针的推动，资金流入房地产范畴。依据典当弥补借款（PSL）余额数据，2022.8-2023.2余额新增约6000亿元，另一方面，房企借款融资也得到了修正，若除去掉保交楼范畴资金，2022.08以来房企余额新增约2000亿元。
非银端融资仍处于继续净归还状况。受房企三支箭融资方针的推动，到现在，已有11家民营房企成功发行增信收据，累计新增融资204亿元，此外，房企股权融资也在继续推动。不过，受此前债款到期归还量较高的影响，房企非银端融资依然处于净归还状况，1月、2月净归还规划别离为1233、767亿元。